Такса поддержки в Болгарии

Приобретение недвижимости в Болгарии, будь то прекрасный комплекс с бассейном, импозантный дом в центре города, – важный шаг, требующий финансовых вложений. Перед покупкой квартиры необходимо проанализировать не только цену приобретаемого имущества, но и расходы, которые собственник должен будет в дальнейшем нести на содержание недвижимости в Болгарии. Расходы зависят от того, где был приобретен апартамент – в комплексе или обычном городском доме, а также от уровня оказываемых услуг.

Расходы на содержание жилья в Болгарии не так высоки, как в других европейских странах. Невысокие цены на саму недвижимость наряду с доступными расходами на обслуживание и содержание жилья делают Болгарию очень привлекательной для покупки дома или квартиры.

Содержание недвижимости в Болгарии

Расходы на содержание недвижимости в Болгарии делятся на несколько статей:

• Оплата за коммунальные услуги – воду, электричество, отопление (при наличии). Производится по счетчикам и зависит от фактического потребления соответствующего ресурса.
• Налог на имущество. Зависит от налоговой оценки недвижимости.
• Коммунальный налог. По сути, это налог на вывоз бытовых отходов, размер определяется муниципалитетом.
• Интернет, телевидение, телефон. Чаще всего, собственник самостоятельно определяет провайдера и самостоятельно контролирует расходы.
• Такса поддержки (такса обслуживания) за использование общих помещений и инфраструктуры.

Что такое договор поддержки, общее понятие и описание

Если с налогами и коммунальными платежами все понятно, то такса поддержки вызывает большое количество вопросов.

В Болгарии за обслуживание жилых комплексов и многих городских домов отвечают управляющие компании. Часто они определяются застройщиками. Однако в последнее время владельцы жилья самостоятельно выбирают управляющую компанию или совет (комитет) собственников. В их обязанности входит ответственность за состояние, поддержку, ремонт общих частей и инфраструктуры комплекса или дома. 

Для регулирования отношений между собственниками и управляющей компанией подписывается договор поддержки. В нем регламентируется права и обязанности сторон. На основании договора собственник может требовать исполнения УК обязанностей, а компания имеет право требовать от владельца недвижимости оплату за свои услуги. Сервис, предоставляемый УК, рассчитывается по принятым нормативам, формирует так называемую таксу поддержки.  

Расчет таксы поддержки 

Каждая управляющая компания самостоятельно устанавливает таксу поддержки и определяет способ ее расчета. 

В Болгарии существует два основных подхода к калькуляции таксы поддержки:

• Определяется размер оплаты в евро или левах за 1 квадратный метр в год. В итоге сумма к оплате зависит от общей площади помещения, которым владеет собственник. Например, управляющая компания или собрание собственников постановило, что такса поддержки составляет 7 евро/ м². Владелец студии общей площадью 40 м² должен заплатить 280 евро в год. Владелец двухкомнатной квартиры площадью 60 м² заплатит 420 евро в год.
• Определяется единая сумма, которую должны платить собственники жилья вне зависимости от типа квартиры и ее площади. Размер оплаты также устанавливается управляющей компанией или собранием собственников. В этом случае и владелец студии 40 м², и владелец двухкомнатной квартиры 60 м² будет оплачивать одну и ту же сумму, например, 500 евро в год.

Расчет таксы поддержки зависит от услуг, которые предоставляет управляющая компания в течение года. Все они должны быть прописаны в договоре поддержки. Чем больше услуг, удобств предоставляется владельцам жилья, тем выше такса. 

Какие услуги входят в годовую поддержку

Каждый комплекс имеет свою специфику, которая и определяет цену обслуживания. Зависит она от многих факторов, например, количество апартаментов, уровень сервиса. Но, прежде всего, она зависит от того, какие услуг входят в годовую поддержку.

Обычно такса включает следующие услуги:

• Обеспечение охраны, видеонаблюдение;
• Уборка общих помещений в комплексе – коридоры, холл, лестница, рецепция;
• Освещение общих помещений;
• Обслуживание, ремонт лифта;
• Косметический и капитальный ремонт общих помещений, в том числе, крыши;
• Уборка, поддержание, озеленение территории комплекса. В зависимости от уровня, это может быть очистка двора, работа садовника, ландшафтного дизайнера;
• Обслуживание бассейна, в том числе наполнение его водой, установка, обновление системы фильтрации, консервация к зимнему периоду, расконсервация;
• Обслуживание ремонт детских, спортивных площадок, волейбольного, футбольного поля, теннисного корта, поля для гольфа при наличии;
• Уборка, проведение ремонтных работ в тренажерных залах, сауне, солярии.
• В ряде случаев такса поддержки может включать дополнительные услуги:
• Помощь в сдаче апартаментов в аренду;
• Услуги, которые комплексом обычно предоставляются на платной основе, например, SPA-центр, солярий, сауна.

В таксу поддержки не входит:

• Оплата за потребляемое электричество;
• Расходы на воду в квартире;
• Ежегодные налоги.

Нюансы, плюсы и минусы таксы за обслуживание комплекса

Оплата за использование услуг комплекса позволяет поддерживать его в чистом, аккуратном виде. При правильной организации деньги идут на обслуживание территории, бассейна, озеленение.  Комплекс, которому уже более 10 лет, может выглядит, как новый. Положительная сторона таксы поддержки – наличие гарантированных средств для обслуживания и проведения ремонта.

Каждый год, приезжая на отдых или проживая в комплексе постоянно, можно наслаждаться уютом и красотой, а не тратить время, деньги, нервы на выяснение, почему не работает бассейн или опять сломался лифт. 

С другой стороны, ежегодный платеж, даже если он при покупке недвижимости казался невысоким, начинает со временем давить на семейный бюджет.  Особенно негативно к нему начинают относиться те, кто приезжает в комплекс только на несколько недель в году. Такса кажется несоразмерной тем услугам, которые человек получает в реальности.

Другой отрицательный момент, с которым порой сталкиваются собственники жилья, связан с тем, что управляющая компания не всегда добросовестно выполняет свои обязанности. В результате оплата таксы производится в полном объеме, а услуги не оказываются. 

Таким образом, при выборе недвижимости важно принимать во внимание размер таксы поддержки, оценивать включенные в нее услуги и возможные риски.

Такса поддержки в городских домах

Наличие таксы в комплексах принимается как данность. Те, кто не хочет ее платить, приобретает недвижимость в обычных жилых домах без бассейна и других услуг. Впрочем, и в городских домах такса поддержки в большинстве случаев также есть. Она небольшая, составляет 80-150 лева в год. 
В такую таксу обычно включают:

• Расходы на уборку подъезда;
• Обслуживание лифта;
• Замена лампочек в подъезде.

Дом, в котором не оплачивается даже минимальная такса обслуживания, легко узнать. В подъезде грязно, темно, не работает лифт. 

Можно ли не платить таксу поддержки 

Однозначного подхода к вопросу об оплате таксы поддержки нет. Закон, обязывающий собственников производить оплату за пользование общими частями жилых домов и комплексов, на момент написания статьи не принят. 

Тем не менее, ряд жилых комплексов настаивают на подписании договора обслуживания. Некоторые даже обращают внимание на то, чтобы обязанность по оплате таксы была включена в нотариальный акт. В этом случае вопрос, можно ли не платить таксу поддержки, не имеет смысла. За нарушение обязательств по договору возможно привлечение к суду.

При отсутствии договора обслуживания некоторые собственники действительно не оплачивают таксу, но в этом случае им ограничивается доступ к общим территориям и услугам, например, бассейну, лифту. Для собственного спокойствия и получения качественного сервиса рекомендуется производить своевременную оплату в полном объеме. Тем более что управляющие компании часто разрешают платить таксу в рассрочку.

Оригинальным способом раздобыть средства на поддержку дома является договор жильцов с рекламным агентством о размещении на фасаде здания рекламного баннера. При удачном расположении дома оплата за подобную рекламу может быть весьма существенной.

На сайте агентства "Апарт Эстейт" представлены предложения по продаже и аренде недвижимости как с таксой поддержки, так и без нее.