Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Перед тем, как купить недвижимость в Болгарии, необходимо разобраться с процедурой покупки, обязательными платежами и действующими ограничениями.  Это позволит избежать лишних трат, подводных камней и сделает процесс оформления недвижимости гладким и быстрым.

Как выбрать недвижимость в Болгарии?

Перед тем, как купить недвижимость, необходимо ответить для себя на следующие вопросы:

• Цель приобретения жилья. Купить его можно для постоянного проживания, проведения отпуска или сдачи в аренду.
• Район Болгарии. Недвижимость можно подобрать в столице, обычном городе, курортном поселке на море или в горах, деревеньке в сердце страны.
• Тип недвижимости. В Болгарии активно строят студии, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры, дома, таунхаусы. Распространена практика объединения нескольких квартир для получения одной многокомнатной.
• Где должна находиться недвижимость – в обычном жилом доме или комплексе. Вопрос очень важный, т.к. от этого зависят расходы собственников в течение многих следующих лет.

Ответить на эти вопросы можно, сидя дома и читая форумы. Но лучше приехать в Болгарию, посмотреть города, ознакомиться с особенностями жизни в обычных жилых домах, курортных комплексах, пообщаться с людьми, оценить свои возможности и желания. Это позволит сделать взвешенный выбор, выбрать именно ту квартиру или дом, в котором будет приятно жить.

Какая процедура приобретения жилья в Болгарии?

Процесс поиска и выбора жилья отнимает много времени и ресурсов. Выбрав лучший вариант, оценив все плюсы и минусы, можно приступать к его оформлению.
Процедура приобретения включает:

• Внесение депозита (залога) за имущество. Размер варьируется от 1000 до 5000 евро. При получении депозита продавец снимает недвижимость с продажи, начинает оформлять необходимые для сделки документы. Сумма входит в стоимость квартиры. Покупателю важно знать, что депозит возвращается только в том случае, если от сделки отказывается продавец.
• Подписание предварительного договора купли-продажи. Иногда на этом этапе требуется внести предоплату, которая может составлять 30%. Чаще всего это требование возникает при покупке первичной недвижимости. По согласованию сторон при покупке вторичного жилья этот этап опускается.
• Прохождение сделки у нотариуса, оформление необходимых документов.

Какие этапы оформляется недвижимости в Болгарии?

Особое место в процессе покупки жилья в Болгарии занимает оформление сделки. Неправильно подготовленные документы ведут к ее аннулированию, штрафам и потере денег.

Этапы оформления:

• Подготовка документов. Со стороны покупателя необходимо представить личные документы. При невозможности личного присутствия в сделке участвует уполномоченное лицо на основании нотариально заверенной доверенности. Продавец, со своей стороны, представляет документы, подтверждающие право собственности, кадастровую схему, справку о налоговой оценке, об отсутствии обременений.
• Прохождение сделки у нотариуса. Стороны подтверждают желание продать, купить квартиру, исполнение платежных обязательств. Нотариус проверяет законность сделки, предоставленные документы. На этапе прохождения сделки стороны оформляют декларации о занятости в государственных структурах, гражданстве, семейном положении. Продавец дополнительно заполняет декларацию об отсутствии налоговых задолженностей. На основании представленных документов оформляется нотариальный акт, который является аналогом договора купли-продажи и закрепляет передачу права собственности.
• Регистрация сделки. Нотариальный акт не имеет силы, если сделка не зарегистрирована. Регистрация производится нотариусом после подтверждения со стороны продавца о выполнении покупателем платежных обязательств в полном объеме.

Это основные шаги, но, выполнив их, не время расслабляться. Приобретенную недвижимость необходимо зарегистрировать в следующих структурах:

• Булстат (агентство регистраций). Обязательной регистрации подлежит недвижимость, купленная иностранцем, не имеющим права на постоянное проживание в Болгарии. Срок регистрации – 7 дней.
• Налоговый орган. Декларация недвижимости должна быть осуществлена в течение 30 дней.
• Организация по водоснабжению (ВИК) – 30 дней
• Организация по электроснабжению (EVN) – 30 дней.

Регистрация осуществляется при наличии нотариального акта.

Какие расходы при покупке недвижимости в Болгарии?

В соответствии с общепринятой практикой, все налоги, таксы, сборы при покупке недвижимости в Болгарии несет покупатель.
Расходы на покупку жилья следующие:

• Налог, связанный с переходом права собственности. Определяется муниципалитетом населенного пункта, в котором оформляется сделка. Составляет от 1,5 до 3,5% цены недвижимости, указанной в нотариальном акте.
• Оплата услуг нотариуса. Составляет не более 1% от цены жилья.
• Такса за регистрацию сделки в агентстве регистраций. Составляет 0,1% от цены недвижимости.
• Услуги адвоката. В некоторых населенных пунктах адвокат участвует в сделке в обязательном порядке – оформляет нотариальный акт, занимается юридическим сопровождением, регистрирует имущество в агентстве регистраций. В других случаях адвоката нанимают по желанию, чтобы точно разобраться, как оформить недвижимость в Болгарии, убедиться, что жилье – юридически чистое, проблем с его приобретением и дальнейшей эксплуатацией не будет. Адвокат также составляет договор купли-продажи. Средний гонорар составляет от 75 до 150 евро.
• Дополнительные расходы при покупке недвижимости связаны с оплатой услуги переводчика. По закону, сделка, одной стороной которой является человек, не знающий болгарский язык, должна проходить в присутствии лицензированного переводчика. И это несмотря на то, что россиянину, украинцу язык кажется очень близким и вроде бы понятным. Оплата услуг составляет от 50 до 150 лева. Фактически многие нотариусы принимают в качестве переводчик риэлтера, хорошо знающего болгарский язык и язык иностранного гражданина. Согласование данного вопроса зависит от практики, принятой нотариусом.

Есть ли ограничения при покупке недвижимости в Болгарии?

В соответствии с болгарским законодательством, нет ограничений в отношении того, граждане каких стран могут купить недвижимость.
Тем не менее, гражданину РФ, Украины, Казахстана, других государств не удастся приобрести землю, на которой построен жилой дом, где была приобретена квартира. Законодательство запрещает иностранцам также покупать участок земли, продаваемый с частным домом.

Варианты решения этой проблемы вам могут подсказать в нашем Агентстве.