Как продать ипотечную квартиру в Болгарии

Часто на рынке недвижимости Болгарии появляются так называемые ипотечные квартиры. Это студии, апартаменты, которые были куплены в ипотеку, но по ряду причин собственники больше не заинтересованы в их сохранении и выставляют их на продажу. Apart Estate поможет продать ипотечную квартиру в Болгарии. Если же вы хотите выгодно купить ипотечную квартиру, что несет как риски, так и несомненные преимущества, то наше агентство поможет принять взвешенное решение и купить недвижимость в Болгарии в ипотеке, без риска финансовых потерь.

Особенности купли-продажи ипотечной квартиры в Болгарии

Основные условия приобретения недвижимости в ипотеку и сделок по купле-продажи ипотечных квартир в Болгарии регулируются Законом об обязательствах и договорах, ст. 149-155 и ст. 166-179.

В соответствии с этим Законом, апартаменты, дом в Болгарии можно купить, оформив ипотеку. Впрочем, здесь есть негласное ограничение, используемое банками. Формально болгарские банки готовы работать с нерезидентами, но на практике устанавливают почти непреодолимые барьеры на пути получения ипотечного кредита. На данный момент реальность болгарского рынка такова, что шансы получить ипотеку имеют только граждане Болгарии. Иностранцы, жители Израиля, Украины, Казахстана, России получить кредит на покупку недвижимости фактически не могут. Также они не могут и переоформить на себя уже существующую ипотеку на приобретаемую квартиру. Кредит при продаже такой недвижимости должен быть погашен до регистрации сделки.

Процедура покупки ипотечной недвижимости в Болгарии выглядит следующим образом:

• Покупатель подтверждает желание купить квартиру или коттедж.
• С помощью специалистов Apart Estate стороны подготавливают предварительный договор, тщательно прописывая все детали, касающиеся оплаты, перехода права собственности, снятия залога.
• Продавец подготавливает все документы, в том числе выписку из Государственного реестра Болгарии, в которой указывается, что недвижимость находится в залоге.
• Стороны посещают банк, где с кредитным специалистом обсуждают нюансы погашения ипотеки, снятия залога или переоформления кредита на покупателя.

Далее возможны два варианта:

1. Деньги покупателя идут на погашение ипотеки. Если принято решение о том, что долг по ипотеке будет погашен из средств, которые покупатель платит за недвижимость, банк определяет окончательную сумму задолженности. Эта сумма перечисляется на счет, открытый для оплаты кредита. Оплата производится до оформления сделки у нотариуса. Снятие залога производится банком в течение трех рабочих дней после подтверждения о полном погашении задолженности.
2. Перекредитование. Если средств покупателя недостаточно для погашения задолженности, а сам он является гражданином Болгарии, на квартиру может быть оформлена вторичная ипотека. Как правило, процедура эта связана с трудностями, кредиты должны быть оформлены в одном банке, получить кредит больше, чем сумма залога за недвижимость, не удастся.

• Как только все детали сделки будут определены, можно заключать сделку у нотариуса. Обратите внимание, что при оформлении ипотеки вместе с нотариальным актом подписывается и кредитный договор.
• Для тех, кто хотел бы купить ипотечный апартамент в Болгарии в кредит, но не может этого сделать, существует вариант приобретения жилья в рассрочку. В этом случае подписывается договор между покупателем и продавцом. Покупатель регулярно вносит платежи, эквивалентные ипотечным. Продавец остается лицом, которое владеет апартаментом и вносит платежи по кредиту. Как только долг по ипотеке погашается, оформляется нотариальный акт о передаче права собственности. Этот вариант – очень рискованный. С одной стороны, продавец в любое время может отказаться от исполнения договора. С другой, нет гарантии, что он погашает кредит из полученных денег. В этом случае при возникновении задолженности банк может выставить недвижимость на торги.

Преимущества покупки ипотечной квартиры

Основное преимущество приобретения ипотечной квартиры – относительно низкая цена. Как правило, продавец спешит продать недвижимость, поскольку не имеет финансовой возможности погашать кредит.

Из-за особенностей сделки, существования определенных рисков, желания продать квартиру как можно быстрее, с продавцом легче торговаться. Это дает возможность получить дополнительную скидку.

Еще одно преимущество – чистота сделки. Обычно на ипотечную недвижимость есть все документы, причем их чистота тщательно проверена банком.

Риски при покупке ипотечной квартиры в Болгарии

В истории сделок с недвижимостью в Болгарии было несколько громких случаев, когда застройщик брал кредит на постройку жилого здания под залог будущих апартаментов, продавал их, не снимая залога, и получал прибыль. В какой-то момент он становился банкротом, не способным отвечать по своим долгам. Банк или другая кредитная организация обращались в суд и забирали квартиры у новых собственников, которые полностью заплатили за них застройщику или продавцу.

В связи с этим один из самых больших рисков при покупке ипотечной квартиры – незнание того, что она находится в залоге.

В настоящее время этот риск стал значительно меньше, поскольку перед каждой сделкой недвижимость должна быть проверена на наличие обременений в государственном реестре Болгарии. Сотрудники Apart Estate уточняют историю недвижимости, а также помогают продавцу получить справку об отсутствии обременений. Это помогает покупателю ипотечной квартиры быть уверенным в надежности сделки.

В некоторых случаях, сотрудничая с недобросовестными продавцами напрямую, вы можете знать, что квартира в ипотеке, однако, в процессе сделки она не погашается, залог не снимается.

Подобная ситуация может возникнуть в следующих случаях:

• Продавец настоял на том, чтобы покупатель оплатил за недвижимость на счет, не связанный с ипотекой. Так деньги придут к продавцу, он ими воспользуется, но кредит не погасит.
• Пока шел процесс согласования сделки, банк или другая кредитная организация предъявили требования на недвижимость и готовятся выставить ее на публичные торги из-за неуплаты.
• Изначально документы на собственность были оформлены неверно или не были проверены надлежащим образом. В процессе покупки квартиры ваш адвокат, брокер или нотариус проверили чистоту документов, убедились в отсутствии обременений, но не проверили участок земли, на котором построен дом. Если земля находится в ипотеке, возникает риск, что и на постройки, воздвигнутые на ней, действуют ограничения.

Избежать риска неполучения недвижимости поможет:

• Подписание предварительного договора купли-продажи с указанием всех действий, связанных с оплатой апартамента и погашением ипотеки. Если цена покупки выше суммы кредита, платежи могут быть разделены – часть идет на его погашение, другая часть – на счет продавца. Обязательно нужно указывать, какая сумма платежа пойдет на оплату основного долга, какая – на погашение процентов и задолженности.
• Сотрудничество с банком, выдавшим кредит и являющимся залогодержателем. Кредитная организация предоставит полную информацию о сумме и сроке кредита, задолженности, особых условий. Банковские сотрудники также помогут правильно составить договор купли-продажи.
• Определение неустойки за нарушение условий договора со стороны продавца.

В агентстве Apart Estate вам помогут продать или купить ипотечную квартиру с соблюдением ваших интересов и всех требований законодательства. Мы проверим наличие обременений, свяжемся с банком, поможем определить оптимальную структуру сделки и правильно составить предварительный договор.