Как се продава ипотекиран апартамент в България

На българския имотен пазар доста често се появяват ипотекирани жилища. Това са студиа и апартаменти, които са закупени с ипотека, но по ред причини собствениците вече не са заинтересовани да ги притежават и ги обявяват за продажба. Apart Estate ще Ви помогне да продадете ипотекиран апартамент в България. Ако искате да купите ипотекирано жилище изгодно, имайки предвид всички рискове и предимства, тогава нашата агенция ще Ви помогне да вземете добре обмислено решение и да закупите апартамент с ипотека в България без риск от финансови загуби. 

Важни аспекти при покупка и продажба на ипотекиран апартамент в България

Основните условия за придобиване на недвижими имоти с ипотека и сделки за покупка и продажба на ипотекирани апартаменти в България са уредени в Закона за задълженията и договорите, чл. 149-155 и чл. 166-179. 

В съответствие с този закон, апартаменти и къщи в България могат да бъдат закупени с използване на ипотека. Има обаче негласно ограничение според което формално българските банки са готови да работят с нерезиденти, но на практика поставят почти непреодолими бариери пред получаването на ипотечен кредит. В момента реалността на българския пазар е, че само граждани на България имат шанс да получат ипотечен кредит. Чужденци, жители на Израел, Украйна, Казахстан, Русия всъщност не могат да получат заем за закупуване на недвижим имот. Освен това те не могат да пререгистрират съществуваща ипотека за апартамента който купуват. Ипотеката за продажбата на такъв имот трябва да бъде вдигната преди сключването на сделката. 

Процедурата за закупуване на ипотечен имот в България е следната: 

• Купувачът потвърждава желанието си да закупи апартамент или вила. С помощта на специалистите на Apart Estate страните подготвят предварителен договор, като внимателно разписват всички детайли свързани с начина на плащане, прехвърляне на собствеността и премахване на тежестите. 
• Продавачът изготвя всички документи, включително Удостоверение от Агенцията по вписванията, в което е отбелязано че върху имота има тежести. 
• Страните посещават банката която е издала заема, където обсъждат с кредитния служител нюансите на изплащане на ипотеката, премахването на обезпечението или преиздаването на заема на купувача. 

След това за закупуването на имота можете да изберете една от следните опции: 

1. Според първата, парите на купувача се използват за изплащане на ипотеката. Ако се реши, че дължимата сума по ипотеката ще бъде заличена от средствата, които купувачът плаща за имота, банката определя окончателния размер на задължението. Тази сума се превежда по сметката, открита за плащане на заема. Плащането се извършва преди сключването на сделката при нотариус. Свалянето на обезпечението се извършва от банката в рамките на три работни дни след потвърждение за пълното погасяване на задължението. 
2. Вторична ипотека. Ако средствата на купувача не са достатъчни за изплащане на заема, а самият той е гражданин на България, за апартамента може да бъде издадена вторична ипотека. По правило тази процедура е свързана с трудности, заемите трябва да се издават в една банка, няма да е възможно да получите заем, по-голям от размера на обезпечението за недвижими имоти. 

• Веднага след уточняване на всички подробности по сделката е възможно да се сключи сделка при нотариус. Моля имайте предвид, че при кандидатстване за ипотека, заедно с нотариалния акт се подписва и кредитен договор. 
• За тези, които биха искали да закупят ипотекиран апартамент в България с ипотека, но не могат да го направят, има възможност за закупуване на жилище на изплащане. В този случай се сключва договор между купувача и продавача. Купувачът редовно извършва плащания, еквивалентни на тези, които трябва да се платят в съответствие с ипотечните условия. Продавачът остава лицето, което притежава апартамента и извършва плащанията по кредита. Веднага след погасяване на ипотечния дълг се издава нотариален акт за прехвърляне на собствеността. 
• Този вариант е много рискован. От една страна, продавачът по всяко време може да се откаже от договора. От друга страна, няма гаранция, че той ще плати кредита си от получените пари. В този случай, ако възникне задължение, банката може да обяви имота на публичен търг.

Предимства от покупката на ипотекиран апартамент

Основното предимство на придобиването на ипотекиран апартамент е сравнително ниската му цена. Обикновено продавачът иска да продаде имота бързо, тъй като няма финансова възможност да изплати заема. 
Поради особеностите на сделката, наличието на определени рискове, желанието да се продаде апартаментът възможно най-бързо, е по-лесно да получите допълнителна отстъпка. 

Друго предимство е юридическата чистота на сделката. Обикновено има всички документи за ипотекиран имот и тяхната чистота се проверява внимателно от банката. 

Рискове при покупка на ипотекиран апартамент в България

В историята на сделките с недвижими имоти в България е имало няколко нашумели случая, когато строителна фирма тегли заем за строеж на жилищна сграда с обезпечение от бъдещи апартаменти, продава ги, без да сваля тежестите и получава печалба.

Обаче след време фирмата фалира и губи способността да отговаря за дълговете си. Банка или друга кредитна организация се обръща към съда и взима апартаментите от новите собственици, които са ги купили от строителя или продавача и изцяло са платили за тях. 

В тази връзка един от най-големите рискове при закупуване на ипотекиран апартамент е да не знаете, че той е с ипотека. 

В днешно време този риск е значително по-малък, тъй като преди всяка сделка имотът трябва да бъде проверен за тежести в Агенцията по вписванията. Експертите на Apart Estate проучват историята на имота, а също така помагат на продавача да получи удостоверение за липса на тежести. Това помага на купувача на ипотекирания апартамент да бъде уверен в надеждността на сделката. 

В някои случаи, като си сътрудничите директно с безскрупулни продавачи, може и да бъдете информирани, че апартаментът е с ипотека, но по време на сделката, когато Вие плащате цялата продажна цена, продавачът не прехвърля плащанията в банка и не сваля задължението.

Подобна ситуация може да възникне в следните случаи: 

• Продавачът кара купувача да плаща дължима сума по сметка която не е свързана с ипотеката. Така че продавачът ще получи парите, но няма да заличи ипотеката. 
• Докато страните обсъждат сделката, банка или друга кредитна организация е предявила претенции към имота и се готви да го предложи на публичен търг поради съществуващите задължения. 
• Първоначално документите за имота са неверни или проверени невнимателно. Например, по време на процеса на закупуването на апартамента Вашият адвокат, брокер или нотариус е проверил изрядността на документите дали няма тежести, но не е проверил парцела, върху който е построена жилищната сграда. Ако земята е ипотекирана, съществува риск издигнатите върху нея сгради да бъдат обект на ограничения. 

За да се избегне рискът от неполучаване на недвижими имоти ще Ви помогне: 

• Подписване на предварителен договор за покупко-продажба, в който са посочени всички действия, свързани с плащането за апартамента и заличаването на ипотеката. Ако цената е по-висока от сумата на кредита, плащанията могат да бъдат разделени – една част се използва за плащания на задълженията, другата част отива в сметката на продавача. Не забравяйте да посочите каква част от плащането ще отиде за изплащане на главния дълг и каква – за изплащане на лихвите. 
• Сътрудничество с банката, която е издала заем и държи обезпечението. Кредитната институция ще предостави пълна информация за размера и срока на заема, текущата дължима сума и специалните условия. Банковите служители също ще помогнат за правилното съставяне на договор за продажба. 
• Определяне на неустойка за нарушение на условията на договора от страна на продавача. 

Агенция Apart Estate ще Ви помогне да продадете или закупите ипотекиран апартамент съобразно Вашите интереси и всички изисквания на закона. Ние ще проверим наличието на тежести, ще се свържем с банката, ще помогнем да определим оптималната структура на сделката и ще изготвим предварителен договор правилно.