Новите правила за ипотечното кредитиране: какво ще се промени за кредитополучателите и как ще реагира пазарът на недвижими имоти

През септември 2024 г. Управителният съвет на Централната банка на Република България (Българска народна банка – БНБ) прие нови мерки, които влизат в сила от 1 октомври.

Промените в ипотечното кредитиране са насочени към стабилизиране на пазара на недвижими имоти и намаляване на рисковете за финансовата система на страната. Тези мерки важат както за кредитополучателите, така и за банките, като осигуряват по-стабилна икономическа среда. Нека да разгледаме основните промени и тяхното въздействие върху ипотечния пазар и купувачите на жилища.

Едно от основните нововъведения е ограничаването на дела на финансирането, което банката може да предостави за ипотечен кредит. Сега банките могат да кредитират не повече от 85% от стойността на недвижимите имоти. Това намалява рисковете за банките и намалява дълговата тежест върху кредитополучателите.

Струва си да се отбележи, че преди тези промени много банки вече се придържаха към подобни ограничения - 85% или дори 80% от стойността на имота. В редки случаи финансирането достига 90%. Тази промяна обаче формализира съществуващите практики и засилва предпазните мерки.

Има и ограничение за съотношението дълг към доход. БНБ е установила максимално съотношение на месечните вноски по ипотечния кредит спрямо доходите на кредитополучателя – вноските не трябва да надвишават 50% от общия месечен доход на домакинството. Тази мярка е насочена към намаляване на дълговата тежест и предотвратяване на евентуални финансови затруднения.

Това изискване обаче не е ново за повечето банки, които вече използват подобни критерии за оценка на платежоспособността на клиентите, гарантирайки тяхната финансова стабилност.

Освен това максималният срок на ипотеката е официално определен на 30 години. В действителност кредитополучателите рядко избират толкова дълги срокове. Средният срок за погасяване на ипотечните кредити в България е около 15 години, тъй като много хора се стремят да изплатят задълженията си по-бързо.

За повечето кредитополучатели новите изисквания няма да донесат значителни промени. Банките отдавна работят в рамките на тези стандарти и клиентите едва ли ще срещнат трудности при получаване на ипотека. Лимитът на финансиране от 85% също няма да бъде пречка за купувачите, тъй като е в съответствие с текущите пазарни условия.

Въпреки затягането на правилата, експертите не прогнозират значително забавяне на пазара на недвижими имоти. Търсенето на български жилища остава високо, особено в столицата и големите градове. Купувачите продължават да се състезават агресивно за налични имоти, което поддържа цените стабилно да растат.

Ключовите фактори, стимулиращи повишаването на цените, включват ограничения брой нови обяви на пазара и устойчивия интерес на купувачите, който се засили след края на празничния сезон.

Основната цел на въведените от БНБ промени е стабилизиране на пазара и предотвратяване на евентуални финансови рискове. Слабият растеж на ипотечното кредитиране и спазването на финансовите стандарти трябва да подкрепят дългосрочната стабилност на жилищния пазар.

Тези мерки имат за цел да предотвратят прегряването на пазара, а не да го забавят.

Новите изисквания на БНБ за ипотечното кредитиране няма да доведат до драстични промени за кредитополучателите. Пазарът на недвижими имоти вероятно ще запази стабилен темп на развитие, подкрепен от силно търсене и умерено увеличение на цените.