Новые правила ипотечного кредитования в Болгарии: что изменится для заемщиков и как отреагирует рынок недвижимости

В сентябре 2024 года Управляющий совет Центрального банка республики Болгария (Болгарский народный банк - БНБ) принял новые меры, которые вступают в силу с 1 октября.

Изменения в ипотечное кредитование направлены на стабилизацию рынка недвижимости и снижение рисков для финансовой системы страны. Эти меры касаются как заемщиков, так и банков, обеспечивая более устойчивую экономическую обстановку. Рассмотрим ключевые изменения и их влияние на ипотечный рынок и покупателей жилья.

Одно из главных нововведений — ограничение доли финансирования, которое банк может предоставить по ипотечному кредиту. Теперь банки могут кредитовать не более 85% стоимости недвижимости. Это снижает риски для банков и уменьшает долговую нагрузку на заемщиков. 

Стоит отметить, что до этих изменений многие банки уже придерживались аналогичных лимитов — 85% или даже 80% стоимости недвижимости. В редких случаях финансирование доходило до 90%. Тем не менее, это изменение формализует существующую практику и усиливает меры предосторожности.

Также установлено ограничение соотношения долга и дохода. БНБ установил предельное соотношение ежемесячных выплат по ипотеке к доходам заемщика — платежи не должны превышать 50% совокупного ежемесячного дохода домохозяйства. Эта мера направлена на снижение долговой нагрузки и предотвращение возможных финансовых трудностей.

Однако, и это требование не ново для большинства банков, которые уже используют подобные критерии для оценки платежеспособности клиентов, обеспечивая их финансовую стабильность.

Также, официально установлен максимальный срок ипотечного кредита — 30 лет. В реальности же заемщики редко выбирают столь длительные сроки. Средний срок погашения ипотечных кредитов в Болгарии составляет около 15 лет, так как многие стремятся выплатить задолженность быстрее.

Для большинства заемщиков новые требования не принесут существенных изменений. Банки уже давно работают в рамках этих стандартов, и клиенты вряд ли столкнутся с трудностями при получении ипотеки. Ограничение в 85% финансирования также не станет препятствием для покупателей, так как это соответствует текущим рыночным условиям.

Несмотря на ужесточение правил, эксперты не прогнозируют значительного замедления рынка недвижимости. Спрос на болгарское жилье остается высоким, особенно в столицу и больших городах. Покупатели продолжают активно конкурировать за доступные объекты недвижимости, что поддерживает стабильный рост цен.

Основные факторы, влияющие на рост цен, включают ограниченное количество новых предложений на рынке и устойчивый интерес со стороны покупателей, который усилился после окончания курортного сезона.

Основная цель изменений, внесенных БНБ, — стабилизация рынка и предотвращение возможных финансовых рисков. Сдержанный рост объемов ипотечного кредитования и соблюдение финансовых стандартов должны поддерживать долгосрочную стабильность на рынке жилья.

Эти меры направлены скорее на предотвращение перегрева рынка, чем на его замедление.

Новые требования Национального банка Болгарии по ипотечному кредитованию не вызовут резких изменений для заемщиков. Рынок недвижимости, скорее всего, сохранит стабильный темп развития, поддерживаемый активным спросом и умеренным ростом цен.